L'immobilier

Cet article est tiré de l'ouvrage "The Short Book on Investments" par Dr. Jin Won Choi. Le livre de 35 pages sera publié en plusieurs articles pour en faciliter la lecture. L'intégral de ce livre se retrouvera sur notre site, traduit en français.

Originalement publié sur: MoneyGeek

La série d'articles qui va suivre s'adresse à ceux qui sont nouveaux avec les investissements. Les articles vous donneront les informations nécessaires sans que vous n'ayez besoin d'y investir trop de temps. Elle s'adresse à ceux qui veulent investir leur argent de manière intelligente.

L'immobilier

Je ne crois pas que l'immobilier a besoin de présentation. Pour certaines personnes, une maison est le seul actif acceptable parce qu'elles peuvent la voir et la toucher.

Analyser le retour d'un investissement en immobilier ne se fait pas si facilement, tout comme l'analyse du retour sur l'investissement des actions et des obligations. Une maison est un article particulier, parce qu'elle aura besoin de réparations et de rénovations. Par exemple, si une personne achète une maison pour 200,000$ et la revend l'année suivante pour 260,000$, elle aura fait un gain de 30%. Mais qu'en est-il si cette personne a ajouté 50,000$ sur cette maison et payé 10,000$ en frais de notaires, avocats et agents? Évidemment, le retour sera de 0.

Certaines personnes intelligentes ont inventé un indice pour déterminer la valeur du marché immobilier en inventant l'indice du marcher de l'immobilier. Aux É-U, l'indice Case-Shiller suit la trace du prix des maisons et l'indice Teranet trace le prix des maisons chaque fois qu'une maison est vendue.

Selon le professeur Robert Shiller, l'auteur de l'index Case-Shiller, le prix des maisons augmente de 3% par année depuis 100 ans. Il y a eu des années où le prix des maisons a augmenté plus rapidement que l'inflation. On peut penser à l'année 2008 aux États-Unis. Cependant, il s'agit d'exception et non d'une norme.

Pour obtenir le portrait global des valeurs mobilières, vous devez calculer plusieurs choses, comme l'argent économisé en loyer lorsque vous êtes propriétaire, la maintenance, les taxes, etc. Évidemment, ces facteurs vont varier beaucoup de maison en maison. Selon une étude fiable, au Canada, le prix de la location des immeubles augmente de 3% par année alors que les frais d'entretien sont de 1,5% par année et les frais de taxes de 1%. Ce qui veut dire qu'historiquement, la maison moyenne a donné un retour sur investissement de 3,5% par année.

Mesurer le risque de l'investissement sur l'immobilier est quelque chose de vraiment difficile. Cependant, un calcul rapide nous indique que le facteur de déviation est environ de 10% par année. Ce qui veut dire que le prix d'une maison va changer entre -15% et +21% durant la majorité des années.

Au cours des 60 dernières années, les obligations d'épargnes du gouvernement donnaient 5% par année de retour. Ce qui veut dire que le fait de posséder une obligation d'épargnes du gouvernement aurait été plus sécuritaire et plus rentable pour vous que le fait de posséder une maison. Malheureusement, nous ne pouvons nous nier cette conclusion: les maisons ont été des mauvais investissements.
Certains me diront qu'ils ont un oncle ou une tante qui a fait x montant par année avec sa maison. J'ai deux réponses pour eux.
Premièrement, les maisons, tout comme les actions, peuvent varier beaucoup en prix. Ceux qui font beaucoup de profits avec une maison, on peut-être acheté au tout début d'un projet, avant que le voisinage ne soit développé. Peut-être qu'un métro est apparu peu de temps après l'achat de leur maison. Il y a plusieurs raisons, mais ce n'est généralement pas la norme. Vous entendrez souvent parler de ces histoires et ça attirera votre attention. Mais personne ne vous parlera de sa tante dont la valeur de sa maison s'est appréciée de 2% seulement.

Deuxièmement, le pouvoir des intérêts composés est tellement puissant, que même un investissement qui retourne 3% par année sera bon. Si votre oncle a acheté une maison à 100,000$ en 1973, il est possible que sa maison vaille aujourd'hui 330,000$, soit plus de trois fois le prix original. Par contre, si vous pensez en termes d'intérêts composés, il s'agit d'un retour de 3% par année.
L'immobilier est un secteur dangereux puisque ceux qui font des achats vont souvent emprunter de gros montants d'argent à la banque. Vous êtes peut-être familier avec le ratio 20% d'acompte et 80% d'emprunt. Cependant, il pourra être long d'économiser pour obtenir le 20% nécessaire. Plusieurs personnes choisiront l'option 5% d'acompte et 95% d'emprunt.

À cause de la dette, vous risquez plus souvent de tout perdre lors de cet "investissement". Disons que vous mettez 80,000$ de votre poche pour acheter une maison à 400,000$. Dans cette situation, vous devrez emprunter 320,000$. Imaginez ensuite que le prix de la maison baisse beaucoup l'année suivante (de 15%). Ce qui veut dire que votre maison faut maintenant 340,000$. Vous devez toujours 320,000$ à la banque et votre équité sur la maison (la portion libre de dettes) est passée de 80,000$ à 20,000$, soit une perte de 75%.
Pour ajouter au malheur, une maison n'est pas un actif liquide. Dans un article prédécent, nous avons expliqué la différence entre les actifs liquides et non liquides. La plupart des maisons prennent des mois à vendre et souvent, elles se vendront à perte si nous sommes pressés de vendre.

Dans des cas très précis, le fait d'investir dans l'immobilier peut être très bon, comme après un crash par exemple. Cependant, ces temps sont très rares. Il y a aussi des agents professionnels qui échangent des valeurs mobilières sur une base régulière et qui font de l'argent. Mais pour ce faire, vous devrez avoir beaucoup de connaissances. Je ne vous recommanderai pas ça, à moins d'être très sûr de vous.
Je ne suis pas en train de vous dire de ne jamais acheter une maison. Acheter une maison vous rendra sûrement heureux et l'argent n'est pas tout dans la vie. Si on prend l'exemple des vêtements et de votre téléviseur, vous ne les achetez pas pour leur valeur de revente. Même chose avec une maison; si vous en achetez une, ne l'achetez pas pour sa valeur de revente. Le risque versus le retour ne vaut pas l'investissement et la liquidité de l'actif sera faible.